Viimases postituses lubasime anda ülevaate sellest, mida laenuhaldur taotlejalt meili teel saada soovib hüpoteeklaenu taotlemisel.
Tagatise pildid või hindamisakt
Kuna Clementer väljastab laenu kinnisvara tagatisel, siis on meie jaoks oluline leida tagatisvara hinnanguline väärtus. Selleks on kaks võimalust – kui taotlejal on endal juba hiljuti koostatud hindamisakt olemas, saame aluseks võtta olemasoleva hindamisakti. Kui taotlejal hindamisakti ei ole, siis ei ole sellest probleemi ning ei tasu eraldi meie jaoks hindamisakti tellimise näol lisakulu võtta, vaid saame ise teostada tagatisvara hindamise. Tagatisvara hindamiseks on meil tarvis pilte nii korteri/maja/muu tagatiseks seatava vara siseruumidest kui ka mõni pilt, mis on hoonest väljast tehtud. Nende piltide ja avalike andmete (näiteks Ehitisregister) põhjal leiame tagatise orienteeruva väärtuse.
Pangakonto väljavõte
Lisaks tagatise piltidele või hindamisaktile vajame kindlasti taotleja vähemalt viimase kuue kuu pangakonto väljavõtet. Kui taotlejal on mitu kontot, siis tuleks saata kõigi kontode väljavõtted – isegi siis, kui mõnel kontol suurt midagi ei toimu. Kuna lähtume vastutustundliku laenamise põhimõttest, peame veenduma, et taotlejal ei ole muuhulgas probleeme hasartmängusõltuvusega. Samuti on meil näiteks kohustus paluda taotlejal põhjendada suures summas sularaha väljavõtmist, kuna viimane võib viidata soovile oma tegelikke tehinguid varjata.
Pangakonto väljavõte ei ole uurimiseks, kus keegi poes käib või mida sealt ostab, vaid meile krediidiandjana seatud kohustuste täitmiseks. Me peame veendume, et taotlejale päriselt laekuvad rahalised vahendid, mille abil on võimekus laenukohustust täita. Samuti kontrollime igasuguste finantskohustuste (laenud, elatisraha, alimendid, maksed kohtutäiturile ja inkassole jms) olemasolu ja summasid. See on kõik vajalik selleks, et veenduda laenutaotleja võimekuses laen tagasi maksta.
Analüüs – laenusumma ja tagatisvara suhe
Kui tagatisvara väärtus on hinnatud ning pangakontolt laenu andmist välistavaid tegureid (hasartmängud jms) ei paista, siis analüüsime, kas ja mis mahus on võimalik taotlejale laenu väljastada. Selle hindamiseks esimene oluline suhtarv on laenusumma suhe tagatisvara väärtusse. Seda kutsutake LTV-ks, mis tuleneb ingliskeelsest fraasist loan-to-value.
See tähendab, et laenusumma jagatakse tagatise väärtusega. Saadud tulemust väljendatakse protsentides ning mida kõrgem on protsent, seda riskantsem on see laenuandja jaoks. Kui näiteks soovitud laenusumma on 30 000 eurot ja tagatise väärtuseks on hinnatud 100 000 eurot, siis suhtarv LTV on 30 000 eur / 100 000 eur = 30%. Teisisõnu, laenusumma moodustab tagatise väärtusest 30%.
Vahel on LTV suhtarv siiski liiga kõrge, et oleks võimalik laenu väljastada. Sellisel juhul on olukorda võimalik parandada kahel viisil: (1) vähendada laenusummat (näiteks terve korteri renoveerimise asemel renoveerida osa korterist) või (2) pakkuda lisatagatist.
Liiga kõrge LTV suhtarv on väga sage põhjus negatiivseks laenuotsuseks ja paraku väga tihti ei olegi midagi teha, et seda probleemi lahendada. Siiski tasub alati täpselt läbi mõelda, kas sedavõrd suur laenusumma on ikkagi vajalik või äkki on võimalik ka väiksema summaga hakkama saada. Iga laenatud euro tuleb lõpuks ikkagi koos intressidega tagasi maksta. Alguses on tihti entusiasm suur, et saab suurema laenusumma abil rohkem ära teha, aga samas kõrgem laenumakse võib pika perioodi peale siiski tuska hakata valmistama.
Samuti tasub mõelda läbi võimalused lisatagatiseks. Mõnikord on taotlejal endal mõni teine kinnisvara olemas, aga levinud on ka teise pereliikme (abikaasa, elukaaslane, vanemad) kinnisvara kasutamine lisatagatisena. Sellisel juhul tasub kindlasti põhjalikult läbi arutada, kas pereliige on sellega nõus ja kas ta mõistab võimalikke riske sellega seoses.
Analüüs – laenumaksete ja sissetulekute suhe
Hüpoteeklaenu korral teine oluline suhtarv laenuvõimekuse hindamisel on taotleja laenumaksete ja sissetulekute suhe. Seda kutsutakse DSTI-ks, mis tuleneb ingliskeelsest fraasist debt service-to-income. Eesti keeles nimetatakse seda ka laenuteenindamise määraks.
See tähendab, et taotleja igakuiste laenumaksete (nii põhiosa kui intress mõlemad) summa jagatakse taotleja igakuise sissetulekuga. Kui taotlejal on vaja teostada makseid näiteks inkassodele või kohtutäituritele, siis võetakse need summad ka arvesse suhtarvu arvutamisel.
Saadud tulemust väljendatakse taaskord protsentides ning mida kõrge on protsent, seda suurema osa oma sissetulekust peab ta maksma laenumakseteks. See omakorda tähendab, et muudeks igapäevasteks kulutusteks jääb vähem raha ja oht rahalisse kitsikusse sattuda on suurem. Kui näiteks soovitud laenu igakuine makse on 200 eurot, juba on olemas autoliising igakuise maksega 160 eurot ja sissetulekud on 1100 eurot kuus, siis suhtarv on (200 eur + 160 eur) / 1100 eur = 33%. Teisisõnu, taotleja peab igakuiselt maksma 33% oma sissetulekutest alati ära laenumakseteks.
Liiga kõrge laenumaksete ja sissetulekute suhe on taaskord sage probleem, mis viib negatiivse laenuotsuseni. Samas on ka siin võimalused taotlejal enda olukorda parandada näiteks järgmistel viisidel:
1) vähendada laenusummat (sarnaselt laenusumma ja tagatisvara suhtarvu juures selgitatuna);
2) uut laenu taotledes refinantseerida ka olemasolevad laenud – kui kõik olemasolevad laenud (välja arvatud kodulaen ja autoliising) refinantseerida üheks laenuks, siis enamasti vähenevad igakuised laenumaksed;
3) pikendada võimalusel laenugraafikut – laenumaksete jaotamine pikema perioodi peale vähendab igakuist laenumakse summat, aga seda ei tasu kindlasti teha kergekäeliselt, sest laenumakseid tuleb siis ikkagi tasuda pikemalt ning intresside kogusumma tuleb suurem.
Loomulikult on selliseid suhtarve ja muid finantsnäitajaid palju, kuid need kaks on siiski ühed kõige olulisemad. Laenuandjate lõikes kindlasti algoritmid ja hindamise süsteemid erinevad, kuid olles selle postituse läbi lugenud olete nüüd kindlasti oluliselt teadlikum, kuidas teie taotluse osas otsuseni jõutakse ning miks mingit infot selle tarbeks küsitakse.
Kui tunned, et oled kõik asjaolud põhjalikult läbi mõelnud, siis esita meie kodulehel taotlus ning võtame sinuga esimesel võimalusel ühendust.